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2019 10-05

目前房地产市场根本上就没有出现拐点

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  早些时候对中国房地产是否出现拐点争论不少,我曾指出,如果房地产市场的房价上涨预期没有逆转,国内房地产市场整体价格还在上涨,那么要说中国的房地产市场出现拐点只能是笑线日,克而瑞地产研究公布了2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜。从这个榜单可以看到,2019年前三季度,在“房住不炒”政策主基调下,行业整体规模增速显著放缓,TOP100规模房企累计业绩同比增速在4%左右。也就是说,前9个月,尽管这些大的房地产企业业绩增幅有所放缓,但是还是这些企业的业绩还在增长,以及增幅放缓的状态在9月有所好转。百强房地产企业9月份业绩较7、8两月提升明显,9月权益销售金额环比增长23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。这些大的房地产企业9月份销售如此快的增长,如何来的房地产出现拐点?

  2019年前三季度,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1217.9亿元,同比增幅最高达15%。TOP20房企和TOP30房企权益金额门槛分别为752.1亿元和546.5亿元,门槛增幅分别为2.9%和4.3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升10.5%至364.6亿元。另截止三季度末,TOP200房企权益金额门槛达到40.1亿元。也就是说,由于房地产企业销售业绩增长,这自然会让进入TOP100、TOP200的门槛提高。这也说明了当前国内这些房地产企业还处于上升的势头,并没有出现任何下行的势头。

  还有,2019年前三季度,TOP100各个梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,龙头房企继续保持稳健高质量发展,TOP3房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点。TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。就前三季度的情况来看,国内T0P200房地产企业,其集中度占60%以上。如果国内60%以上的房地产市场还是处销售金额上升期,说国内房地产市场出现拐点同样是无从谈起。

  再就是,9月TOP50房企中有超过8成的企业单月业绩环比提升。TOP3房企中,恒大加大营销力度,9月单月实现全口径业绩规模830亿元,较8月环比大幅增长73.6%,相比去年同期增幅提升。世茂和阳光城房企9月实现单月销售金额320.9亿元和271.9亿元,分别环比增长49%和60.3%。华夏幸福9月在南浔、固安、嘉善等城市项目去化表现较佳,单月实现业绩173亿元,环比提升82.1%。克而瑞地产研究的分析还认为,这种情况将持续到第四季度。

  还有,根据克而瑞地产研究的预测,国内一线年总体成交规模仍有望超出2018年水平。二线城市整体成交规模会稳中有升。三四线城市未来市场回落也在情理之中。仅部分环一线和热点二线的三四线城市,受核心城市市场外溢需求影响,成交热度或将继续维持。但是,对于那些近两年来房价快速上涨的城市,居民购买力透支、后续需求或无以为继,房地产市场将出现调整。也就是说,从整体上来说,国内房地产市场仍然处于上升周期,可能个别三四线城市出现调整,但这种调整并不意味着国内房地产市场出现拐点。也就是说,上面这些数据都表明,今年国内房地产市场不会出现拐点。

  如果再加上国家统计局8月份全国70个大中城市房价上涨的数据,国内绝大多数城市的房价还在上涨。在绝大多数城市的房价都上涨的态势下,国内房地产市场房价上涨预期根本就没有出现逆转。再就从8月份居民中长期贷款的情况来看,居民的中长期贷款达到4540亿元,居民贷款占当月贷款比重达50%。居民贷款不仅增量大,而且占整个比重也高,这就意味着国内居民还在通过银行金融杠杆涌入房地产市场。当国内居民带如此之多的资金涌房地产市场,国内房地产市场如何会出现拐点呢?这是这些相关数据所得出的结论。

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